Outrossim, fundamental é
a participação dos condôminos na elaboração da previsão orçamentária, gastos e
fiscalização de todos os recursos administrados pelo Síndico. O fim principal é
a otimização da gestão dos gastos e do controle dos recursos que pertence a
todos os condôminos.
Segundo o Código Civil
brasileiro, em seu artigo 1.336, I é dever dos condôminos, entre outros, o de
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
Como despesas do
condomínio, entendem-se gastos com limpeza, manutenção de elevadores, piscinas,
empregados, consumo de água, luz, telefone etc, mas as despesas são destinadas
a outros fins, como: obras, inovações, ampliações, incluem ainda possíveis
gastos com possíveis indenizações, tributos, seguros etc.
Segundo, Lopes (2008,
p.115) cabe à convenção do condomínio definir os critérios para a determinação
da quota-parte de cada condômino e o momento em que as despesas devem ser
pagas, como previsão de sanções para hipótese de inadimplemento.
A obrigação de pagar os
encargos condominiais decorre do fato do adquirente integrar o micro sistema do
condomínio, sendo, totalmente, irrelevante a circunstância do condômino ter
assinado ou não a convenção do condomínio.
No caso em questão, a
obrigação é denominada como propter ren.
Das
obrigações propter rem
As obrigações propter rem, na lição de mestre Orlando
Gomes, nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa. (Grifei)
Já Arnoldo Wald vem
proferir seu ensinamento no sentido de que estas obrigações derivam da vinculação
de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da
necessidade de manter-se a coisa.
“as obrigações reais, ou propter rem, passam a pesar sobre quem
se torne titular da coisa. Logo, sabendo-se quem é o titular, sabe-se quem é o
devedor”.
A obrigação propter rem, caracteriza-se pela origem
e transmissibilidade automática. Consideradas em sua origem, verifica-se que
provêm da existência de um direito real, impondo-se a seu titular. Se o direito
de que se origina é transmitido, a obrigação segue, seja qual for o título
translativo, como no caso em tela um determinado número de lotes ainda não foi
transmito a obrigação permanece com o titular do direito real. A transmissão da
obrigação ocorre automaticamente, isto é, sem ser necessária a intenção
específica do transmitente.
Destarte, Maria Helena
Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, afirma que essas
obrigações se diferenciam dos direitos reais, pois estes são oponíveis erga omnes e aquelas contêm uma
oponibilidade que se reflete apenas no titular do direito rival.
São obrigações propter rem:
a) a do condomínio de contribuir para
a conservação da coisa comum (Art. 1336, I, Código Civil);
b) a do proprietário de um imóvel no
pagamento do IPTU;
c) concorrer nas despesas do
condomínio, recolhendo, a quota-parte que lhe couber em rateio, salvo
disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. (Art.12, §1º, Lei 4.591/64);
d) direito de vizinhança.
Assim, são
características das obrigações propter
rem:
a) vinculação a um direito real;
b) possibilidade de exoneração do
devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa;
c) transmissibilidade por meio de
negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente.
Portanto, conclui-se,
que essas obrigações só existem em razão da situação jurídica do obrigado, de
titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
Contrario sensu, como a
natureza jurídica das taxas de associações não é uma obrigação propter rem, decisões recentes do
Superior Tribunal de Justiça - STJ e Supremo Tribunal Federal – STF consideram
que as cobranças das referidas taxas são flagrantemente inconstitucionais, pois
ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em
virtude de lei, caput do artigo 5º da CF/88.
Pelo assim exposto,
vislumbra-se que a despesa condominial tem como natureza jurídica a relação ao
objeto da propriedade da unidade condominial. Portanto, as despesas condominiais
são consideradas obrigações do condômino.
A despesas condominiais
têm duas espécies: as ordinárias e as extraordinárias, entretanto o Código
Civil brasileiro, não estipulou, de modo claro, em que consiste cada espécie de
despesa.
Entretanto,
doutrinariamente, as despesas são divididas em ordinárias e extraordinárias.
Porém, ainda podemos acrescentar as de caráter necessária e as voluptuárias.
As despesas ordinárias
correspondem àquelas relativas aos gastos tidos como comuns e podem ser as
previstas no artigo 23, § 1º, alíneas “a” a “i” da Lei 8.245/91, ou seja,
aquelas despesas com administração, conservação, reparação e consumo, in verbis:
1º Por despesas ordinárias de
condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva,
especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas,
contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz
e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das
instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de
uso comum;
e) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e
lazer;
f) manutenção e conservação de
elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências
e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do
fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
Fazano, apud, Norberto J. Novellino (2010, p.263)
diz que as despesas ordinárias constituem aqueles gastos indispensáveis para
manter em bom estado as partes e os bens comuns do edifício, dando-lhes
condições de segurança, comodidade e tranquilidade, como também para pagar o
seguro do edifício.
As despesas
extraordinárias são aquelas que correspondem, obviamente, aquelas não forem consideradas
ordinárias, fora do comum, excepcionais ou anormais na administração de um
condomínio.
A previsão legal para as
despesas consideradas extraordinárias vem previstas no artigo 22, parágrafo
único, da Lei 8.245/91:
Parágrafo único. Por despesas
extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos
que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas,
poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação;
e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo
nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
As despesas
extraordinárias são aquelas consideradas como as inovações realizadas nas
partes comuns por resolução dos condôminos, tendo como objetivo a melhoria de
uso e gozo.
Em breve continuaremos
no assunto, abordando despesas tidas como necessárias, úteis e voluptuárias.
